Analiza sytuacji na krakowskim rynku najmu krótkoterminowego

W minioną środę (04.07.2018 – przyp.) Komisja Turystyki pozytywnie zaopiniowała rezolucję do rządu i Sejmu, aby ustawowo uregulować kwestię najmu krótkoterminowego i dać samorządom właściwe narzędzia do kontroli procederu. W ten sposób Kraków podzielił zdanie władz Sopotu, które jako pierwsze zwróciło się w tej sprawie o pomoc do organów państwowych. Z inicjatywą wyszły zaś lokalne wspólnoty mieszkaniowe, mające dosyć głośnego i niekulturalnego zachowania turystów, a także braku poczucia bezpieczeństwa we własnym domu ze względu na ciągłą rotację najemców. Jak wygląda rynek apartamentów przeznaczonych na wynajem dla turystów, ile można zarobić i z kogo Kraków powinien brać przykład w zakresie współpracy właścicieli nieruchomości z władzami?

Zeszły rok był rekordowy pod względem liczby turystów, którzy odwiedzili nasze miasto. 12,9 mln osób – to oficjalne dane za rok 2017. A liczba ta wciąż rośnie. Nic więc dziwnego, że pojawia się również coraz więcej ofert wynajmu pokoi, mieszkań i apartamentów w centrum na największych portalach zrzeszających miłośników taniego podróżowania – Booking.com oraz Airbnb. Z danych AirDNA  (narzędzie analityczne skorelowane z portalem Airbnb) wynika, że najwięcej ofert najmu turystycznego w mieszkaniach prywatnych jest w Krakowie (blisko 5,5 tys.), Warszawie (4,8 tys.) i  Trójmieście – 3,1 tys. W Krakowie o krótkoterminowy wynajem nieruchomości najłatwiej jest w obrębie Starego Miasta, Kazimierza, Zabłocia i Starego Podgórza. Podyktowane jest to najwyższym odsetkiem remontowanych kamienic i budynków postindustrialnych, które cieszą się ogromną popularnością wśród odwiedzających, ale również relatywnie niewielką odległością do centrum miasta. Aby w ogóle myśleć o zakupie mieszkania w odrestaurowanej kamienicy należy przyjąć, że cena za metr kwadratowy oscylować będzie w okolicach 8-10 tys. zł, a nawet i więcej. Inwestorzy chętnie decydują się na zakup tego typu nieruchomości ze względu na dość szybki zwrot z inwestycji, i najczęściej posiadają w swoim portfolio już kilka innych nieruchomości tego typu, co ułatwia podejmowanie decyzji w kwestiach m.in. remontu. Należy pamiętać, aby przed podjęciem decyzji zakupowej sprawdzić renomę dewelopera, zapoznać się z jego wcześniejszymi realizacjami i zakresem prac remontowych zaplanowanych w danej kamienicy, aby uniknąć przykrych niespodzianek.

Ile można zarobić na wynajmie apartamentów w centrum dla turystów? Według danych z portalu Airbnb średnia cena za dobę wynosi 201 zł, jednak ujęte są tu zarówno pokoje, jak i przestronne apartamenty tuż przy płycie Rynku Głównego. Zdecydowana część samodzielnych apartamentów oferowana jest w cenie ok. 300 zł za dobę, zaś miejsce w pokoju znaleźć można już od 45 zł za dobę. Wzrost popytu sprawia, że ceny idą w górę, a efektem jest także wzrost przychodów wynajmujących – jak podaje Gazeta Krakowska – w 2015 wyniosły one 11 mln 350 tys. zł, a rok temu uległy już podwojeniu – do 22 mln 385 tys. zł.

Czy hossa na rynku apartamentów turystycznych faktycznie wkrótce się zakończy? Zakłada się raczej wprowadzenie regulacji podobnych do tych, które panują w innych europejskich miastach. Dla przykładu, w Barcelonie należy posiadać licencję na wynajem. W stolicy Francji wynajem możliwy jest tylko przez 120 dni w roku, a mieszkania wynajmowane na doby muszą być zarejestrowane. Ograniczenia wprowadziły też m.in. władze Amsterdamu czy Helsinek. Co warto jednak zauważyć, w przypadku gdy kamienica przeznaczona jest głównie pod wynajem turystyczny, właściciele nie mają się czego obawiać, zaś jakiekolwiek uchwały wspólnot mieszkaniowych, również te dotyczące zakazu prowadzenia działalności turystycznej (w przypadku gdy lokale w budynku są zarówno wynajmowane turystom, jak i zamieszkiwane na stałe przez właścicieli/lokatorów) wymagają zebrania głosów większości wspólnoty mieszkaniowej. Na ten moment zatem przymierzający się do zakupu nieruchomości z myślą o jej wynajmie oraz właściciele tychże nie muszą przejmować się ewentualnymi zmianami w prawie, do których zwykle zresztą wiedzie długa droga.