Czy warto inwestować w mieszkania w krakowskich kamienicach?

Kraków może pochwalić się ponad dziesięcioma tysiącami kamienic. To jeden z topowych wyników na architektonicznej mapie naszego kraju. Popyt na mieszkania w kamienicach z roku na roku wzrasta, zaś same budynki „przeżywają drugą młodość” dzięki rewitalizacjom i kompleksowym remontom. Czym charakteryzuje się krakowski rynek tych wyjątkowych nieruchomości i które z lokalizacji są najatrakcyjniejsze w oczach przyszłych mieszkańców?

Według raportu autorstwa Krzysztofa Bartusia pt. „Rynek zabytkowych kamienic w Krakowie – rok 2016” szacuje się, że krakowskie kamienie kryją w swoich wnętrzach niemal 90 000 lokali mieszkalnych. Perspektywa mieszkalna jest więc dość atrakcyjna, zwłaszcza gdy popatrzymy na fakt, iż jedynie około 1 000 kamienic wpisanych jest do rejestru zabytków. Dla deweloperów i inwestorów decydujących się na zakup tego typu nieruchomości, ich remont, a następnie sprzedaż wydzielonych mieszkań to niewątpliwa zaleta. To, iż kamienica nie znajduje się w rejestrze zabytków sprawia, że łatwiej jest uzyskać wszelkie potrzebne dokumenty i pozwolenia umożliwiające rozpoczęcie prac remontowych na jej terenie. W ubiegłym roku liczba sprzedanych kamienic w całości wyniosła 41, zaś dokonano 126 transakcji udziałami. Stanowi to niewielki spadek w porównaniu do roku 2015, jednak wciąż widoczne jest wysokie zainteresowanie takimi ofertami. Z jakimi kosztami należy liczyć się rozpatrując opcję zakupu kamienicy? Najwyższe odnotowane ceny jednostkowe w krakowskim Śródmieściu to rok 2007 i kwoty sięgające niemalże 10 000 zł za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Obecnie jest to 7 400 zł/m2. Widoczny jest wzrost cen w porównaniu do roku 2015 niemal o 9%. Kamienice nie są jednak pod tym względem wyjątkami na krakowskim rynku nieruchomości. Obserwuje się także wzrost cen mieszkań i apartamentów – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Najdroższa okazała się kamienica przy ul. Floriańskiej; została sprzedana za, bagatela, 16,5 mln zł. Średnia cena, za jaką sprzedawane były krakowskie kamienice w 2016 roku to 5,3 mln zł.

Jak na tym tle kształtują się ceny mieszkań i apartamentów dostępnych w kamienicach? Czy warto inwestować w tego typu nieruchomości i czy uzyskiwana stopa zwrotu satysfakcjonuje posiadaczy tychże lokali? Największe zainteresowanie kamienice budzą wśród inwestorów z branży mieszkaniowej i apartamentowej. Coraz częściej jednak zdarza się, że kupowane kamienice w całości przerabiane są na hostele czy hotele butikowe. Wskazane powyżej to dwie najczęściej spotykane propozycje, jakie dla kamienic mają inwestorzy. Rzadko zdarza się, aby cały budynek kupowany był np. przez jedną firmę, aby całość przeznaczyć na swoją prestiżową siedzibę czy kolejny oddział.
Ceny mieszkań w kamienicach w centrum miasta są niejednolite. Ich cena zależna jest od tego, czy wymagają generalnego remontu, odświeżenia, czy są w stanie po remoncie i odnowieniu, a także w jakim stanie jest budynek, w którym się znajdują. Kwoty w takich przypadkach są od siebie skrajnie różne – tu ceny za metr osiągają wartości powyżej 10-15 tysięcy za metr kwadratowy, i więcej. Znacząco tę wartość przekraczamy w momencie, kiedy mieszkanie położone jest na najwyższym piętrze kamienicy, a z okien rozciąga się widok na Zamek Królewski na Wawelu czy Wisłę.

Nie należy jednak przejmować się rentownością takiej inwestycji. Jeśli skusi nas oferta zakupu mieszkania w kamienicy z przeznaczeniem na cele inwestycyjne, np. najem krótko- lub długoterminowy – stopa zwrotu, jaką osiągniemy w ciągu jednego roku od zakupu oscylować będzie w granicach 6%. Przy wynajmie krótkoterminowym możemy liczyć na zwrot nawet powyżej 10%. O takich wartościach możemy mówić dzięki marce, jaką stanowi Kraków, nie tylko w oczach turystów zza granicy. Wszak kto z nas nie marzył o zamieszkaniu w miejscu, z którego obserwować moglibyśmy spokojnie płynące chmury nad Kościołem Mariackim i Sukiennicami?

Eksperci twierdzą, że najbliższe miesiące nie powinny przynieść żadnych większych zmian na rynku. Ceny kamienic będą stabilne, podobnie jak osiągane z wynajmu czy sprzedaży lokali zyski. Zaryzykować można nawet stwierdzenie, że ze względu na wpływ rynku mieszkalnego oraz wciąż dość niskie koszty kredytów hipotecznych ceny za zakup powierzchni mieszkalnych w kamienicach na krakowskim podwórku mogą lekko wzrosnąć. Bez wątpienia jednak inwestycja w dobro, jakie stanowi kamienica to doskonały pomysł zarówno dla osób zaczynających swoją przygodę z branżą nieruchomości, jak i dla wytrawnych graczy tego rynku.